房地产拐点已到，还有投资机会吗？

　　本报讯北京大学国家发展研究院、北京大学金融校友会和西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前共同举办了“激辩房地产市场前景”论坛，多位知名专家探讨未来中国房地产市场的前景，比如房市拐点是否到来，未来房价走势如何等。

　　房子严重过剩了吗？

　　一个月前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了一份中国住房空置率的调查报告。该项目负责人甘犁教授在论坛上说，数据显示中国住房拥有率快速上升，同时住房空置率也快速攀升，目前空置率已从2013年的22%涨到23%。为了获得这些数据，甘犁和他的团队在过去的数年里一直在做中国家庭金融的微观调查。经过调研，未来5年，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到1600~2000万套，现有存量房完全可以满足住房需求。

　　美银美林大中华区首席经济学家陆挺博士接过甘犁的话筒，发表了一些在他看来相对乐观的看法。他说，中国房屋总量并没有甘犁教授说的那么多，一个重要原因是甘犁的调查中将农村变成城市地区的自建房计入了城市住房。然而，这些房屋质量堪忧，未来几年都面临着拆迁。另一方面，他对保障房接下来达到7200万套并不乐观，因为中国保障房过去几年已经存在着非常严重的虚报了。

　　拐点来了，房子会大降价吗？

　　不过两人都认为“中国房地产市场的拐点已经来临”。中国家庭金融调查数据显示，至2013年8月，首次购房占购房家庭比例低至47.7%。甘犁说，这是近几年首次购房比例下降至50%以下，这意味着在2013年楼市的拐点就已经来到。陆挺也相信房地产实际上已经处于盈利的顶点，拐点已经过去，但是不代表投资的高峰就一定过去了。

　　摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌博士在房价拐点上与前两位持有相同的观点。他说，从今年初开始房地产市场已经进入了第一个拐点。随之而来的问题是，黄金十年结束后，中国房地产市场会走向白银时代吗？不管是来自投行的朱海斌和陆挺，还是地产商芭蕾雨总裁黄玺庆，他们的答案都是肯定的。

　　朱海斌的研究认为，在过去的2004年到2013年九年内，中国房价上升了84%，与美国大致相当，并且低于很多国家；中国房价更像日本的1973年而不是1989年，不会出现崩盘，但房地产投资会保持个位数增速。陆挺预计，中国住房投资不会像美国、西班牙和葡萄牙那样从高点下跌一半，中国还有可能维持5%~10%的增长。

　　房地产增速下降会有什么影响？

　　朱海斌提醒台下观众，房地产行业对GDP的贡献率约为12%~13%，一旦衰退可能会危及宏观经济。“去年中国房地产增速投资在20%多，今年前5个月房地产投资增速已经回到了15%。按照我们的计算，这5个百分点下调对今年经济增速影响已经是0.6个百分点了。”他接着说，“如果其他因素都维持不变的话，仅仅因为市场调整GDP可能会从7.7下降为7.1左右。”

　　北京大学教授宋国青因为在中国宏观经济研究分析方面的出色分析，被誉为中国宏观经济预测第一人。他认为，房地产市场增速下降短期内可能因为企业无法转产会出现一些问题，从长期来看某一些方面不会对经济增长有很大的影响。“有时候一个产业占经济比重有多大，它向经济层面的影响怎么样就很重要了，我觉得倒未必。”宋国青说，“你不用太担心某一个行业怎么样，短期里可能会有一些问题，但是长期没有关系。”宋国青说，典型的例子就是农业在国民经济所占比重的变化。农业经历了从占GDP百分之六七十到百分之十左右，甚至更低的变迁过程，随之而来的是制造业和服务业的兴起。

本报记者  王宝聪