新城镇化，会推热房地产吗？

　　在北京大学国家发展研究院举办的中国经济观察第38次季度报告会上，中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生博士围绕房地产与宏观经济发表了演讲。他对如何看待房地产未来走势、房地产市场调整和宏观经济的关系、房地产调整过程中的政策走势作了精辟阐述。

　　彭文生说，结构失衡导致的高储蓄和信用扩张推动了中国房地产市场的泡沫。结构失衡的第一个因素是人口结构。生产者与消费者的相对比例会对房地产价格走势产生影响，根据美国和日本的经验，生产者人数超过消费者人数的20年后，房地产泡沫开始破裂，中国生产者人数超过消费者人数发生在1998年，未来房地产市场存在泡沫破裂的风险。结构失衡的第二个因素是贫富差距扩大。贫富差距的拉大使得社会储蓄率提高。人口结构和贫富差距扩大导致了高储蓄，所引起的信用扩张有两个方向：建设新资产和购买老资产。建设新资产可能会带来总需求超过总供给，从而引发通胀，但如果经济总体的供给能力较高，通胀不会成为严重的问题。而购买现有资产会带来资产价格大幅扩张，产生资产泡沫的问题。

　　目前，中国经济的发展改革方向为削弱泡沫提供了经济社会基础。十八届三中全会所确立的经济体制改革的每一项都不利于房地产市场进一步上涨。未来城镇化不会像过去二十年的城镇化那样推动房地产进一步上升。过去的城镇化是劳动力转移的城镇化，一方面从需求端增加了对基础设施和住房的需求，另一方面从供给端来看，劳动力从农村转移到城市使得劳动生产率大幅提高，很大程度上提升了经济体的供给能力和效率，这是真正推动经济增长和房地产需求的根本性因素。未来我国的城镇化主要靠新生儿推动，新生儿要经过十几年的时间才能形成劳动力，无法在短期内对经济体形成有效供给并促进房地产需求。此外，随着户籍制度改革，目前没有城镇户籍的居民在拥有城镇户口以后虽然会增加城镇住房需求，但满足其需求的主要途径应该是收入的再分配，彭文生认为城镇房价下跌是再分配的一个重要途径。

　　房地产市场如果真的进入大周期下降的阶段，将会如何影响经济？彭文生认为，从供给端的角度看，房地产市场向下的调整在中长期能够降低成本，促进实体经济发展。

　　从需求端的角度看，首先，房地产下跌会对投资造成冲击。这种对投资的冲击不仅仅包括房地产本身的投资，还包括房地产上下游产业的投资。估算表明，房地产及其上下游投资总体大约占GDP的20%，如果房地产市场下跌，短期内对经济增长会形成明显的负向影响；其次，在中国，房地产下跌对消费的影响主要还是中性的，甚至可能有正面的推动作用。房地产作为资产，与金融体系联系在一起，房地产大跌的时候往往伴随着金融危机。

　　如何降低房地产市场下行对宏观经济和金融体系的冲击？彭文生指出，要进行主动的调整，可以在“紧信用”的基础之上“松货币”。如通过再贷款、定向降准、央行支持准财政支出等途径进行定向宽松。也可以通过财政存款投放、减税等方式进行财政扩张。通过一系列主动的政策，理想的情况是使货币增速超过信用增速，这样利率会下降，汇率可能会贬值，房价下降，经济结构得到改善。当然，在短期可能会存在债务违约和银行坏账上升的问题。如果继续靠信用扩张来促进投资，虽然短期对稳增长有利，但这样只会将房地产问题和信用扩张不可持续的问题往后推，最终的调整可能会更加痛苦。本报记者王宝聪